苏州公积金贷款新政解读

　　从5月15日起，苏州公积金贷款将开始实施新政。买房是中国人一辈子的大事，但苦于无法一时支付高昂的房价，贷款就成了一种常用的方法。贷款可以有银行商业贷款和公积金贷款，相比起来，公积金贷款利率还是比商业贷款便宜。因此备受市民青睐。

　　本次的调整涉及贷款最高限额、贷款额度计算公式、首付款比例、二次使用公积金贷款利率等多个方面。

　　苏州住房公积金新政四大调整解读

　　调整一：提高贷款最高限额

　　家庭贷款最高限额从原来的新建住房50万元，存量成套住房(二手房，下同)35万元统一调整至70万元，分别提高了40%和100%，个人贷款最高限额从原来的新建住房30万元、存量成套住房21万元统一调整至45万元，分别提高了50%和114%。

　　政策解读：对于申请贷款的职工来说，只要满足计算条件，获得的公积金贷款额度将大幅度提高，直接增强了职工购房融资的能力。

　　调整二：增加贷款额度计算公式

　　除继续执行按个人账户余额10倍计算贷款额度的公式外，增加按职工还款能力计算贷款额度的公式，由职工自主选择。按职工还款能力计算贷款额度的公式为：借款申请人(含符合计算贷款额度条件的共同借款申请人)缴存住房公积金的月工资基数之和×35%×12(月)×贷款年限。

　　政策解读：缴存基数不高但个人账户余额较多的职工，可选择个人账户余额倍数法计算贷款额度;个人账户余额不多但缴存基数较高的职工，尤其是新参加工作准备买房的刚需族，可选择还款能力公式法计算贷款额度。

　　调整三：降低首付款比例

　　职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例不低于住房总价20%的适用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自主住房。(注：第二次使用公积金贷款首付款比例不低于住房总价30%的规定，苏州已于2014年10月31日起执行。)

　　政策解读：原规定为，职工首次使用公积金贷款购买新建住房的，首付款比例为不低于住房总价的20%，而购买存量成套住房的首付款比例为不低于住房总价的20%，调整后，职工只要满足20%的首付款比例要求，即可申请首次使用公积金贷款。

　　对于原先购买90平米以下、总价110万元以内新建住房，首次使用公积金贷款的，首付20%，贷款总额最高88万元的优惠政策依旧不变，而购买存量成套住房的，优惠政策从首付30%、贷款总额最高77万元，调整为首付20%、贷款总额最高88万元。

　　如果职工办理组合贷款，那么首付比例需要参照商业银行相关首付比例要求。

　　调整四：取消第二次使用公积金贷款利率上浮

　　取消第二次公积金贷款利率按同期首次使用公积金贷款利率1.1倍执行的规定，即首次和第二次公积金贷款均执行公积金贷款同档次基准利率。

　　政策解读：取消第二次公积金贷款利率上浮规定，使购买改善型住房的职工减轻了利息负担。如职工申请第二次公积金贷款70万元20年，按等额本息方式还款，在不提前还款的前提下，新政将使得职工减少利息支出3.58万元。

　　为你举例算账

　　以职工小王和小徐夫妇为例：两人均为新入职的职工，首次使用公积金贷款购买了一套二手房，房屋总价154万元。小王的缴存工资基数7000元，个人账户余额2.5万元，小徐的缴存工资基数6600元，个人账户余额1.5万元。

　　按原有政策：小王和小徐首付30%，即46.2万元，剩余107.8万元办理组合贷款。由于小王和小徐公积金账户余额之和超过3.5万元，按照10倍的月倍数法计算，可取得公积金贷款35万元，商业贷款72.8万元。按贷款20年，等额本息还款法计算，需偿还本息合计175.05万元。

　　按调整后的新政策：首付比例参照商业银行要求，不低于30%。虽然小徐和小王公积金账户余额只有3.5万元，但是他们的公积金缴存基数较高，按公式法计算，可以申请到70万元的公积金贷款，商业贷款部分就只需37.8万元，同样按照贷款20年，等额本息还款法计算，需偿还本息合计166.27万元。

　　两者相比，新政比原有政策减少利息支出8.8万元。

　　目前公积金贷款新政的操作细则和相应的业务系统支撑调整正在抓紧推进过程中，新政将于2015年5月15日正式实施。截至2015年4月底，苏州全市历年累计归集住房公积金1156.3亿元，累计提取公积金716.9亿元，累计发放公积金贷款29.5万户，637.8亿元，支持职工家庭购买住房2859.5万平方米。住房公积金余额439.4亿元，公积金贷款余额379.6亿元，资金运用率达到86.39%。