为什么苏州能与厦门南京合肥被称为楼市四小龙?

　　在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后，房价在部分一二线城市的涨势如脱缰之马，从一线城市到“四小龙”，投资客抢先进场，带动刚需和改善型客户恐慌性入市，打破了四地房地产市场的脆弱平衡。资金充足是“四小龙”楼价的底气。

　　苏州：钱流滚滚

　　从2015年9月开始，苏州各银行放款速度开始加快。

　　1、按揭贷，在苏州，各大小银行都曾积极要求驻场房企，购房者只要资料齐全，放款期一度缩短到一星期内。

　　2、开发贷，从2015年底到2016年初，很多银行求着开发商做开发贷。大小银行都有，甚至要求包场做。苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。由于部分房企内部规定银行贷款只做4+X，即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作，在这波银行邀约中，他们拒绝了许多银行。

　　在险资联合房企拿地上，2015年9月，平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月，平安不动产联手旭辉（0884.HK）以31亿元在苏州拿地。越来越多的险资做东家，开发商沦为小股东操盘，如同开发商为保险公司打工。上述房企投资部负责人认为，之前苏州土地拍卖，一些开发商背后站着险资，险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。

　　苏州供地历年来数量有限，过去三年来，苏州土地供应呈下降曲线，地价连续走高。苏州市统计局数据显示，2014年，苏州市土地成交面积512万平方米，成交金额383亿元。2015年苏州市土地成交面积降至387万平方米，成交金额496亿元，到2016年上半年，苏州市土地成交面积167万平方米，成交金额升至506亿元。

　　有限供地量也传导进苏州商品房供销比上，楼市供不应求趋势明显。苏州市物价局数据显示，2014年，苏州楼市年度平均供销比为1.175，2014年，苏州年度平均供销比直线下降至0.645，到今年上半年，苏州供销比仅0.76。

　　资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面，苏州本地私营企业主较多，藏富于民，本地购房者看见了新的投资机会。另一方面，苏州一直是人口净流入型城市，2015年苏州净流入人口超过300万，位居全国各城净流入人口数前十，购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。

　　苏州多年来处于长三角的地产洼地。2015年，苏州新房平均成交价11503元/平方米。今年2月－4月，苏州房价以连续环比超过5%的涨幅，位居全国TOP 5之列。

　　今年5月，苏州先行推出土地拍卖熔断机制，为地块设置价格红线，规定若房企地块报价超过地块设置最高价，将终止土地出让，竞价结果无效。这一规定令多幅地块流拍。后土拍熔断机制取消。8月，苏州再推土拍新规，规定部分地块在报价超出市场指导价后，将转为网上一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得方。这些规定都是全国土地拍卖市场的首例。

　　苏州实行土拍熔断规定时，有开发商故意把地价举到熔断价格，致使所有开发商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能让你拿到，为了减少竞争，最后干脆大家都别拿地”想法的开发商不在少数。

　　土地熔断规定因其操作的不合理性被叫停，随后，苏州新出土地一次性报价平均值规定，开发商不再是价高者得地。“这根本没有科学性，只能凭运气，一旦地价举到一次报价阶段，那大家就抓紧在公司请个菩萨来烧香了。”上述房企投资部负责人说。

　　为了遏制房价，除了出台土拍新规，现在，苏州市政府还计划增大供地面积。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供应计划，拟平均每年推地400公顷左右，计划向普通住宅用地倾斜。

　　限购政策也开始发力。8月，苏州重启限购政策。非本市户籍居民家庭限购2套住房，申请购买第二套住房时，须提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　政策调控之下，资金也有闻风转向迹象。现苏州各银行对于开发商规模较大项目申请的开发贷，已开始要求做银团，即数家银行联合做开发贷，如各行合作占比，以分散风险，足见银行谨慎态度。而一些规模小的银行目前已倾向于不做按揭贷。

　　2016年以来，数位苏州银行行长热衷于投资房产，从中受益，但现在他们普遍认为苏州楼市风声已紧，投资收益已到高点。他们大多已收手，不再做投资动作。